深圳冒险敲响中国土地“第一拍”
来源:南方日报 原文时间:2009年09月07日 所属领域:市场体系 浏览次数:[简洁模式]

1987年12月1日,深圳会场举行的一场特殊的拍卖会引起了广泛的关注。之所以说特殊,是因为拍卖的并不是通常的古董字画,而是土地使用权。这场共和国建国以来国有土地使用权的第一次拍卖,因为担心“拍卖”可能会引起一些人的反感,而把“拍卖”改称为“公开竞投”,但多年之后,当人们回忆这场开天辟地的拍卖会,总是不吝美词地称之为中国土地“第一拍”。

次日,《南方日报》第一时间在头版登载了关于这次拍卖会的报道:“随着主持者最后一声锤响,深圳市房地产公司终于以525万元的地价款,获得了一块8588平方米土地的使用权。”将我国土地使用制度的这一次根本性变革的消息,向全国传播出去。

其实,翻阅当年的《南方日报》就可以发现,《南方日报》对于土地制度的变革一直保持着高度的关注,关于深圳土地使用权拍卖和国家土地使用权转让制度的报道,也每每占据着头版的重要位置。

1987年9月9日,《南方日报》报道了深圳市政府通过招标将位于深圳市上埗工业区的一块5321.80平方米的土地一次性划拨给中航技术进出口公司深圳工贸中心使用的新闻;同年10月22日,《南方日报》在头版预告深圳将于12月1日首次公开拍让土地使用权;11月14日,国家已批准上海天津、深圳、广州等正式进行土地有偿使用试点的新闻出现在头版;紧接着在11月26日,《南方日报》头版刊载了题为《深圳首块宅地招标昨天揭晓》的报道,深圳特区第一块以招标、投标方式出售的宅地揭晓,深圳市深华工程开发公司以1705万多元价钱中标,买下这块面积共4.6万平方米的商品房住宅用地。

由此,包括国有土地使用权“第一拍”在内的深圳这一系列土地制度变革,产生了更为深远的影响。

当月29日,广东省人大常委会通过了《深圳经济特区土地管理条例》,规定土地使用权可以有偿出让、转让。其后,全国许多城市纷纷参照深圳的做法,实行了国有土地有偿转让。更为重要的,1988年4月12日,七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正草案》,将原来宪法中禁止出租土地的“出租”二字删去,规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

当时媒体的评论:“这是一次历史性突破,是我国土地使用制度的根本性变革,标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性,跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”

深圳土地首次拍卖中央组团现场观摩

换了人间

从20多年前的那次一锤定音开始,土地作为不可或缺的生产要素,焕发出前所未有的活力。地财涌动,我国经济社会全面协调可持续发展由此打下坚实的基础。土地使用制度的改革历程,是一部成功引入竞争机制的历史,并正在继续向纵深推进、切实发挥市场机制在土地资源配置中基础性作用。

“第一拍”险被说成是卖国

说到土地使用制度改革,恐怕很多人首先想起的就是1987年12月1日那场中国土地“第一拍”。时隔22年,当年的执槌拍卖官刘佳胜———这位曾任深圳市规划国土局局长的拍卖见证人,如是描述首次土地使用权拍卖会给予他的震撼:“至今我仍能感觉到那时的心跳!”

刘佳胜回忆,当年一说拍卖土地可不得了,有人说这是违反宪法,有人说我们要搞资本主义,甚至说是卖国行为。“由于担心‘拍卖’可能会引起一些人的反感,我们把‘拍卖’改成了‘公开竞投’。”

然而,事情的进展却比想象中的顺利很多。深圳市政府事先在报纸上刊登了《土地竞投公告》,拍卖前3天,就有44家企业领取了正式编号参加竞投,其中外资企业有9家。拍卖当天,时任国家体改委主任的李铁映亲临现场,国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长现场观摩,香港派出了一个由21人组成的“深圳第一次土地拍卖参观团”。“如此高规格的土地拍卖仪式,后无来者。”刘佳胜说。

正式拍卖时,这块编号H409—4的地块底价仅为200万元,每口价5万元。而竞争之激烈显然出乎了刘佳胜的意料。各竞投企业的法人代表争相举牌高声叫价。当价格上升到400万元后,场上还是有3家竞争者举牌叫价。随着“420万”、“485万”、“490万”的举牌,会场里面的掌声也是一浪高过一浪。

经过长达17分钟的轮番叫价,刘佳胜终于一槌“定音”,庄严地宣告:“这块土地的使用权归经济特区房地产公司!”手举11号牌的深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司骆锦星最终以525万元的最高价成为这宗中国首场土地使用权拍卖会的赢家。不到一年的时间,东晓花园拔地而起。“当时出售的房价是每平方米1600元,远远低于当时的市价。”骆锦星说。尽管如此低价,公司还是有近400万元的净利润。

土地有偿使用制改革“摸着石头过河”

不过,引入竞争机制之路并非坦途,土地拍卖槌声一度相当寥落。

有媒体透露,1987年至1999年,深圳市利用拍卖和招标两种方式一共卖出了80多宗地,面积基本上都在1万平方米左右,而每年协议出让面积是100多万平方米,两者相差甚远。1995年、1996年还一度终止了土地拍卖。1998年深圳市土地出让金达108亿元,但这一年仅有的两次招标和两次拍卖,一共只有3.3亿元。1999年之前,深圳90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。

协议出让意味着存在人为操纵和权利寻租的可能性,就有可能导致国有土地资产大量流失。然而让行政权力从富有诱惑力的利益空间中退出,发挥市场机制在土地资源配置的基础性作用,需要很大的勇气。但这样一来却能带来巨额的回报。1999年,浙江开始在全省范围内实行经营性用地一律招标拍卖制度。2000年,全国土地招标拍卖收益为350亿元,而浙江一个省就达195亿元。

浙江的首创受到了中央的重视。2001年,国务院发出15号文件,要求从严控制建设用地供应总量,严格实行国有土地有偿使用制度,大力推行招标拍卖,加强土地使用权转让管理,加强地价管理和规范土地审批行为。次年,国土资源部11号令则对经营性土地协议出让“叫停”,明确四类经营性用地使用权出让必须采用招拍挂方式。

这两个文件对土地市场建设的推进作用显而易见:2000年全国招标拍卖出让土地的收益为350亿元,2001年为492亿元,增长率为40%。2002年,全国国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的宗数、面积、价款分别是上年的108.55%、273.8%和197%。

“有偿”用地成国家法律

此后,这一国家政策更上升为国家法律。2007年3月16日颁布的《物权法》明确规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”

当然,我国土地有偿使用制度改革一直继续向纵深推进。2008年1月,国务院3号文件除了明确要求严格落实工业和经营性用地招拍挂出让制度,还明确提出,今后对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。

当年7月下旬召开的全国国土资源厅局长座谈会上,国土资源部明确提出,力争用5年时间,对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类公共社会事业用地,一律实现有偿使用。

深圳20年变身地产业翘楚

还看今朝

今日,若你置身于繁荣而熙攘的深圳闹市街头,一定会被街道两侧林立的楼盘深深吸引。但是,时间回溯至20余年前,光景与今朝迥异。是什么为深圳腾飞插上翅膀?许多人会说,这要归功于深圳作为中国改革开放试验田的特殊优势。不过必须看到,特区的建设与深圳发达的地产业的支撑密不可分。

“第一拍”进行后的一年,1988年《深圳经济特区住房制度改革方案》及其9项配套细则正式公布,这是我国公布和实施最早的房改方案之一。住宅成了商品,深圳人走上了自己攒钱买房的道路。

深圳作为土地使用权制度、住房制度等一系列地产制度改革的策源地,造就并见证了中海、万科、招商、金地、华侨城等著名的地产品牌的起飞。事实上,1988年11月18日深圳市第二次土地使用权拍卖会上,当时在业界尚默默无闻的万科以2000万的天价成为该次拍卖的最大赢家,不仅一夜成名,还奠定了万科走市场化房地产开发之路的基础。除了万科,还有在深圳精耕细种20多年的招商地产,以及华侨城集团等自深圳起步,并飞向全国的地产集团。

在做稳做大了深圳房地产市场后,许多深圳本土地产集团纷纷“北伐”。万科和中海算是最早去北京发展的广东知名房地产企业。万科开发了万科城市花园、万科星园和万科青青家园等北京著名楼盘;中海地产自1997年进入北京以来,迄今已开发了中海雅园、中海馥园、中海紫金苑等项目。

进入地产业勃发的21世纪,又一批深圳房产商相继北上,渐成燎原之势。与10年前万科独走京城相比,这一批房地产商有着更强大集群优势,气魄更大,资金也更充足。目前,“深军”北上仍如火如荼,他们不仅带去了广东成熟的商业文化,也传播了包括地产业的品牌、商业模式、物业服务体系等一整套成熟的市场化的理念。

如今的深圳地产,代表的已不仅仅是狭义的深圳特区的开发行为,而是深圳向全国输出的一个行业品牌、一种行业理念。而根据中国房地产TOP10研究组发布的2008年中国房地产品牌价值研究成果,起步于深圳的中海地产、万科分别以98.91亿元和96.94亿元成为房地产行业领导品牌。

深圳地产业大事记

延伸阅读

1984年深圳国际贸易中心大厦的施工创造“三天建成一层楼”的我国建筑史上的新纪录,“三天一层楼”,“深圳速度”作为中国改革开放的奇迹被载入史册。

1987年国务院批准在深圳、上海天津、广州等地进行土地使用制度改革试点。12月1日,深圳市率先公开拍卖了一块国有土地的使用权。

1988年《深圳经济特区住房制度改革方案》公布,10月1日施行,这是我国公布和实施的最早的房改方案之一。

1991年深圳不动产拍卖行承办全国第一宗抵押房产公开拍卖。

2001年《深圳房地产买卖合同》(预售)文本正式实施,深圳在全国率先实行房地产网上交易。

2002年深圳产生国内首笔土地按揭贷款。

地动财涌改善民生

记者点题

“土地是财富之母”。这是17世纪英国著名的经济学家威廉·配第对土地巨大价值的概括。

中国房地产业的领军人物王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会:中国房地产发展的最基本基石就是由此奠定的。

把这两句话放到一起看,就不难理解为何当初深圳“拓荒牛”们会冒着违宪的风险敲下中国土地拍卖的第一锤;也不难理解为何每每回顾历史,中国土地“第一拍”都会被摆到了如此的高度。

地动财涌,有数据显示,2001年到2007年,全国共取得出让土地收入4.1万多亿元,这些收入源源不断地投入城市基础设施建设和改造中,为中国经济发展注入了强劲的动力。与此同时,土地市场化配置也催生的庞大的房地产市场,房地产业也顺理成章地成为了中国经济的支柱产业之一。乃至去年遭遇国际金融风暴时,中国也选择了房地产业作为拉动消费与投资的“急先锋”。

我们不妨再把目光落到普罗大众身上。25年前,在中国,住房是单位分配的,产权是集体所有的。由于计划经济年代经济困难、物资紧缺,很多人也许工作了几十年都没有分到房子,又或者一家大小只能数十年如一日地挤在一间小小的房子里。而如今,有多少人拥有了自己的房产,又有多少人通过楼市先富了起来。

当然,时至今日,房价一天高过一天让人抱怨,开发商攫取了大量利益的行为遭人诟病。但以中国土地“第一拍”为代表的土地使用制度改革,对市场经济焕发前所未有的活力所作出的贡献却不容否定。而随着国家对住房困难家庭的日益重视,由土地而来的财政资金将越来越多地投入到廉租房、政策性租赁房、经济适用房的建设中,相信“住有所居”在不远的将来就能实现。

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