房地产市场的出路和前景

2011年房产调控史称“最严厉的房产调控”，“十二五”期间中央提出要建设3600万套保障性住房，对商品房市场会形成不小的冲击，温总理讲话要坚定不移的执行房产调控使其回归到一个民众可以接受的程度，适时的进行预调和微调，可以说房产调控已经进入深水区。

我国还处于城镇化历史阶段，对楼房刚性需要是很强的，只不过房价居高不下、资源分配不合理造成了如今的房地产现状——绝大多数刚性需求需要买房的人买不起房，绝大多数买的起房的刚性需求都变成了“房奴”。中国的市场还是很可观的，需求很大，只不过需要把经济发展模式重新进行调整、市场秩序重新确立才会满足这种需求。现在世界范围内，经济形势都不容乐观，通货膨胀、失业率高涨、金融危机、制造业危机，明年的经济形势很复杂，房产调控出现变数也不无可能。房地产行业该从哪里寻找出路，又会走向何方呢？

一、完善保障房的顶层设计

从目前来看，虽然中央政府的调控决心很大，但也存在不少难点。如何在控制房价和投资增长之间找到平衡，是这轮房地产调控的难点之一。为了保增长必须依靠投资，尤其是在外需不足的情况下，而投资中房地产占很大比重。为了弥补商品房开发的下滑，中央提出加大保障房建设。

我国的保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公共租赁住房三部分，如果加上棚户区改造这一部分，构成了我们所讲的保障性安居工程。另外，还有一类两限房（限房价、限套型普通商品住房），由于其在供应对象和享受政策优惠方面与保障性住房有类似之处，从严格意义上讲属于政策性商品住房，因此，在数据统计中有时也将两限房包含在保障性住房以内。

保障房工程建设的好处显而易见。首先，保障房可以满足中低收入者的住房需求，弥补市场不足造成的缺欠；其次，保障房的增加影响了决定市场价格的供给方面，对于缓解供需矛盾、促使价格合理回归方面有重要作用；最后，保障房建设也是真实的房地产建设和投资，能和商品房建设一样带动相关产业的发展，是防止房地产调控引发经济硬着陆的有效方式。

十八大新闻中心举办第四场记者招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新称，房地产调控政策还不放松，明年预计将建设600万套保障房。中央政府规划“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，今年开工700多万套，明年计划开工数量正在研究当中。根据总的估算，明年不会低于500万套，有可能在600万套左右。

目前我国在保障房建设体系的各个方面正处于一边建设一边探索的阶段，正如住房和城乡建设部部长姜伟新所言，在保障房建设实践过程中，我国住房制度的顶层设计正从“零敲碎打”走向成熟完善。

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盘点：我国房地产市场九大数据谜团1．资金来源有保证

在保障房建设中，资金可以说是最难解决的问题之一。不过，从中央到地方，一直在积极应对。

财政支持上，中央财政投入力度不断加大，从2007年的72亿元增加到2011年1522亿元，仅仅5年的时间，用于保障性安居工程建设的资金实现了20多倍的增长。

财政部还要求，各地方发行的地方债券筹集资金，要优先用于保障性安居工程，提高土地出让收益和地方债券收入用于保障性安居工程的比重，继续落实好保障性安居工程的税费减免政策，设计退税优惠的激励措施，调动私人资金进行低收入出租住房的建设，以此达到整体提升出租房的存量。开发商还可以把这项退税优惠出售，进行融资。

通过金融融资渠道筹集保障房资金的方法也正在逐步实施，例如成立房地产信托投资基金REITs来引导社会资金进入保障房领域。

2．分配更加合理

保障房的分配和退出机制也亟需建立。在这样的监督机制建立之前，难免会出现保障房成变相福利房的情况。国务院常务会议明确要求，对此要切实防范并严厉查处。

多个城市已经先行推出2012年的保障房建设思路——用公租房代替经济适用房。今年1月份，江西省住建厅宣布，从2012年起，江西省将停止新建经济适用房和限价商品房。从全国层面看，江西省应是全国第一个正式公开宣布停建经适房的省份，也是首个明确将廉租房、公租房、经适房三种保障房“并轨”为公租房的省份。

3月末，深圳市召开了保障性安居工程工作会议。深圳今年保障性安居工程的建设目标确定为：新增安排筹集4万套、开工3.5万套、竣工1万套，供应2万套。今年新开工的保障性住房项目主要以公共租赁房为主，还有安居商品房和拆迁安置房，取消了经济适用住房类型。

随后4月初，郑州市也明确将暂停新建经济适用房。郑州市房管局副局长贺明理表示，未来郑州市将重点突出公租房建设。一方面，鼓励大中型企业和医院、学校等公益性社会机构，利用符合城市规划的自用土地建设单位公租房，满足本单位需求后再由政府统一对外租赁；对小型企业等用工相对较少的单位，由产业园区、新的城市组团辖区政府自行筹资并组织建设。另一方面，对未办理土地划拨前置条件的经适房项目，将廉租房、公租房配建比例提高到20%。

分配公平是保障性住房的本质要求，好的分配机制使政策优惠落实到困难群体，解决中低收入居住困难，确保全社会中低收入人群住有所居。二、合理规范小产权房

小产权房，这个具有中国特色的问题，从其出现之日起至今已有十余年，国家一直致力于解决此问题，但经过多年的反复，其并未得到根本解决。随着国家对楼市接连出击重拳加以调整，小产权房问题的解决更是迫在眉睫。

小产权房并不是法律上的一个概念，而是人们约定俗成的一种称谓。小产权房是随着大中城市飞涨的房价繁荣起来的，并且屡禁不止，可以看到尽管承担着房屋被处置的危险，人们还是对小产权房有很大的需求。这实际上是因为高昂的大房产权房价已经超出了很多人的承受范围，同时保障房，廉租房都供给不足。于是，小产权房因其绝对的价格优势，解决了很多中低收入人民的住房问题。

在中国，土地分为两个类型，一类是城市的国有用地，这个土地上建的房子都是按照相关法律给予产权的。另一类土地就是农村集体的房子，这样土地也是属于集体的。城镇土地国家控制的比较严，基本上是一种符合法律法规的，但是农村土地也是因为属于集体的，所以政府监管不是很到位。这导致了一些村集体组织或者开发商在集体土地上建造房屋，但是卖给集体经济组织之外的人。它在出售的时候最大优势就是价格低，而且农民也会在出让过程中得到一笔收益。

小产权房大量存在的事实就说明其存在有其合理性，但是却具有非合法性。进一步治理的思路是逐步将其纳到法律化、法规化过程当中去。具体做法是对于已经建好和销售的小产权房只要不是在耕地上建造的，以让开发商和买房人补相关的土地出让金，补相关的土地价款，完成征地过程可以发售相关的产权认证。另一类，在建的或没卖出去的应该是制止。而治理重点在后者

另外要想真正清理“小产权房”，政府仅有“严禁登记发证”的强硬表态远远不够，要拿出实际行动让百姓“居者有其屋”。政府要严格落实房价调控政策，只有房价降到一个合理的水平，人们购买“小产权房”的源动力才会消失。此外，一定要把廉租房、公租房等保障房做好，使这些廉价住房能惠及真正需要的人。

清理整顿小产权是必要的、符合房地产市场实际的举措。但是，在清理整顿中，一定要掌握好政策界线、把握好尺度，切忌损害广大农民和购置小产权房人们的合法权益和切身利益。有效化解矛盾，维护社会和谐与稳定。三、推进房地产税改革

在第五届中国企业税务管理创新大会上，国税总局政策法规司巡视员丛明表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在全国实施。

不到一个月时间，温总理同时表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

由此可以认为房地产税作为重要的市场手段正在被重视和强化。

房产税与房地产税是两个不同的概念，前者指的是一个税种，后者是房产税、土地增值税等与房产、土地相关税种的总称。房产税退出的主要目的是加强房地产市场调控，抑制房价上涨预期，而房地产税改革则是整合目前关于房地产行业的各类税种，是财税改革的重要组成部分，使之最终成为地方政府的新税种，解决地方政府的土地财政问题。

在国外，房地产税已经是地方财政的主要来源，所占比例高达70%左右。有资料显示，房地产税既能稳定房价，为地方财政提供充足的资金，还可以减少环境污染和资源浪费，所以房地产税也成为“生态税”。对社会具有多重益处。

去年中央经济工作会议提出，要推进房产税改革试点；《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》提出要适时扩大房产税试点范围;国务院关于2012年以来预算执行情况的报告提出，将稳步推进个人住房房产税改革试点。而房地产税则出现在“十二五”规划中，“十二五”规划中明确提出“要研究推进房地产税改革”。

房地产税的推出无疑是财税制度上的重大改革，是通过市场手段调控房地产市场的长期举措，有助于解决地方政府对土地出让金的依赖。虽然任何一项税收制度的改革都要经历一个艰难的过程，但是相信房地产税收将会在全国推出，推动房地产市场长期健康发展。