是谁推动了房价暴涨

近十年来，房价飞速上涨。时至今日，很多大中城市高企的房价已经让大多数百姓难以承受。我们内心都有一个疑惑，房价为何会有这么大的涨幅，是什么力量在推动？面对政府组合拳式的打击，房价为何没有如我们期待的那样回落，是什么力量阻挡着中央政府的调控？

一、房价暴涨让老百姓望房兴叹

自从房地产行业在全国范围内实行市场化改革以后，我国房地产行业如火如荼的发展起来，正如当初政府所期望的那样，房地产已经成为我国的支柱产业，支撑了中国经济十几年的飞速发展。与此同时，近十年来，房价以惊人的速度涨到令人望而兴叹的程度，在一线城市，甚至到了谈房色变的地步，人们的幸福感低了，房子已经远离它本身的居住意义，成为某些利益群体攫取人民财富的最好工具。

房子是人们生活的必需品，是每一个家庭都必须面对的东西。房价如此之高以至于一个普通家庭要用几十年的储蓄购得一个栖身之所，更可能的是还要背负几十万上百万的债务。从总体上来看，这是一个财富再分配的过程。贫富差距越来越大，房子成为吸食老百姓财富的巨大黑洞，少数人在这个过程中获得巨大的财富。

政府、银行、开发商、投机资本形成了中国房地产的垄断经营利益链，处于食物链的上层，老百姓就悲剧的成了这个时代的牺牲品。十年来，垄断利益获得者可以轻而易举的将普通居民几代人的积累资金，甚至很多家庭未来的收入几乎囊括一空，老百姓除了得到一个水中捞月的房价数字，已经一无所有。而更有一大批人只能蜗居在城市的角落，看着上涨的房价望洋兴叹。

财富的重新分配加重了社会贫富分化，官方已经十几年没有公布基尼指数，根据很多研究机构调查结果，指数已经超过国际警戒线。社会上民怨越来越多，成为很多社会问题的根源，严重危害社会稳定，和政府建设和谐社会的目标背道而驰。

最近有段视频在网上疯传。为了喜迎十八大，央视记者走进基层对老百姓进行采访，倾听百姓心声，问题是“你幸福吗”，结果一个外地务工人员爆出一句神一样的回复：“我姓曾”。不管是听错问题还是拒绝回答，这段视频的疯传的事件本身就给出了很多普通民众的答案：“我不想说，其实我不幸福”。

改革开放以来中国经济大踏步前进，人们生活水平已经极大提高，却为何有这么多人感觉不幸福？没错，吞噬老百姓幸福的罪魁祸首正是高昂的房价。作为房价的最终承受者，普通百姓已被高房价压得喘不过气来。房价被推高，使很多普通百姓无力购买，可以试想一下，如果连自己的窝都没有，生活在茫茫都市中，一个人的归属感在哪里，安全感在哪里，幸福感又在哪里。

即使是贷款买了房也不会幸福到哪里去。一个普通百姓从拥有自己的栖身之所开始就进入“房奴”的行列中，悲催的生活也就此开始了。房贷支出往往是收入的大部分，做了“房奴”的人会节衣缩食，不敢消费，不敢生病，不敢旅游，不敢享受生活，只能勤奋工作保证收入来源，生活在财政危机的恐慌中，一直到几十年后终于还清房贷，人生的大半辈子已经过去了，这样的生活何福之有？

眼下，人们聊的最多的话题恐怕就是房子了。政府为房子而纠结，官员为房子而腐败，女人为房子而结婚，男人为房子而奋斗，亲人为房子而反目……最近这些年，房子话题的火爆热度，也许超过了中国历史上的任何一个时代。曾记得，一位年轻的博士在接受央视采访时还语气铿锵地说：在北京买房子，就是我的理想。

尽管房子不是幸福的全部，但是没有房子是不幸福的。可以说国以民为本，民以房为根。百姓的福利和经济效率对于经济发展同等重要，没有百姓的安居乐业，就没有社会的美好和谐。房子关系到百姓的切身利益，政府有必要将房价调控到合理水平，让这些把城市建设的更加繁荣的群体感受到幸福稳定。

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1．刚性需求的爆发

1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从此，中国结束了住房实物分配的时代，开始逐步实行住房分配货币化，亦即商品住房的时代来临。这就预示着供给和需求将在住房价格决定中起到基础性作用。

改革开放以来，我国宏观经济保持高速增长，居民收入水平大幅度增加。从1999年到2010年十多年间，全国城镇居民收入由5854元提高到19109元，农村居民由2210元提高到5919元，分别增长3.3倍和2.7倍。生活水平的提高使得人们改善住房需求的愿望强烈。再加上我国正处于城镇化加速阶段，客观上形成大量的人口迁移，对城市住房产生大量的需求。此外特定的人口结构，我国传统的住房观念都使得住房的刚性需求呈现不可遏制的上涨。

2．住房供给体系单一化

就供给方面来说，供给体系太过单一是住房价格不断上涨的关键因素。

解决居住问题的途径局限于购买商品房，使得所有的住房需求都集中到对商品房的需求。这是由于政府在进行住房改革之后忽略了保障性住房建设，保障房建设的缺位加重了商品房市场供需之间的矛盾。

实际上，满足居民住房需求有多种办法。对于大量中低收入群体，政府应该本着政府保障和市场配置相结合的原则调整房地产市场的住房供应结构，加大小套型住房、廉租房、经济适用房建设，完善住房供给体系以满足人们多样化的需求，缓解供需矛盾。3．政策调控失灵

宏观调控治标不治本，从2003年开始，全国房价已出现非理性上涨，但是采取的措施没有从根本上扩大供给，反而由于土地信贷等生产要素的限制造成建设成本提高，加重房价进一步上升的预期，越调越高。

政府调控应该是在保证一个产业发展的同时，照顾到社会利益，尤其是像房地产这样关系到民生的行业，应该采取有效措施从根本上降低房价，而不是为了当前的经济增长速度而牺牲了普通百姓的幸福。

4．投机行为是房价暴涨的直接原因

国家在监督房地产行业投机行为上不力，购买住房的银行贷款取得容易、持有房产的成本极低，转让方便及费用较低，给炒房者宽松的政策条件。

由于供求之间的显著矛盾，房价持续上涨的预期强烈，而民间投资环境不佳，缺乏好的投资渠道的现实也使大量资金进入房地产行业，投资投机购房需求强烈。面对不断攀升的房价，刚性需求的消费者上涨预期强烈，认为晚买不如早买，盲目追高，进一步推高房价。

三、死扛房价下跌的“三大元凶”1．地方政府因素

一个普遍感受是：“国十条”等楼市政策的一部分措施，被有些地方在执行时“打折”了。人们期望看到令行禁止、政令畅通，期望调控收效明显、百姓受益。

实际情形是，在很多城市，开发商捂盘惜售现象仍未杜绝，圈地囤地现象仍不同程度地存在；保障房资金落实不到位，工程进展缓慢……客观分析起来，除了流动性过多、通胀预期增强等市场因素之外，有的地方政府没有担当起相应的责任，或许是重要症结。

主要表现为：有的地方深度介入房地产行业的惯性没有消除，个别地方明降温、暗托市；限购等各项调控政策在执行中被“软化”；廉租房或经济适用房的供给乏力，个别地方还有虚报数字之嫌……地方执行的“短腿”，让中央调控政策成了扬汤止沸。

地方在调控中动力不足，原因或在于地方利益的考量及其对土地财政的高度依赖。一些地方担心调控可能影响地方经济和财政收入，对如何主动参与调控缺乏考虑和研究。更严重的是，有的地方尝到了土地财政的甜头，他们为获取高额土地出让金，采取种种措施，推高地价，抬高房价，以此换取好看的GDP和政绩。这阻碍了楼市调控的成效，损害了群众利益。

落实调控政策，需要多方面努力，尤其依托于地方的有力执行。有令不行，调控就难免“雷声大雨点小”，不仅房价难稳，政府的公信力也会受到损害。在个别地方，对群众有利的政策往往“大的变小，小的变没”，最后文件成了“纸上画，墙上挂”的东西；而一些关涉地方自身利益的政策，则经常是强力执行。这不能不让人警醒。

土地财政不可持续。如何推动地方政府财权与事权相适应，规范土地征收行为，用好土地出让金收入，解决地方政府面临的“钱少事多”的现实难题，这既是行政管理体制改革的迫切要求，也是贯彻落实科学发展观，更好地转方式、调结构、惠民生的必由之路。2．银行因素

房地产业与银行的关系密切。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

回顾一下日本当时的情况。房地产价格的暴跌重创了日本金融业，房价持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。日本房地产泡沫虽然已经破灭了很多年，但其负面影响依然十分严重，至今还制约着日本经济的健康发展。从1992年到2003年3月，日本全国的金融机构已经利用经营利润或者出售房地产、股票等资产的资金，冲销了近100万亿日元的不良资产。可是，日本金融厅发表的统计表明，截至2003年3月底，日本全国金融机构的不良债权余额依然高达44.5万亿日元。金融业是经济发展的循环系统，一旦出现问题便会影响整个经济发展，且无法在短时间内恢复。

3．开发商因素

这条理由就更充分了，只要资金链尚未面临断裂的危险，开发商是不会主动大幅下调房价的，至于在这波楼市调整中率先在全国许多城市降价的万科，也多在10%左右的降幅，上海的几个楼盘只降了5%，立即顾客盈门，快速出货，根本没必要继续下调价格。另外，即使某些急于回笼资金的开发商情愿大降，也有心理负担——害怕前期业主闹退房！还有，目前我国房地产开发企业分化加剧，即使部分中小企业因为市场低迷而混不下去了，也很容易把项目或土地拱手卖给大型开发商，或许比以跳楼价把房子卖给散户更方便、省事、划算。