深圳第一槌引发新中国“土地革命”

１９８７年１２月１日，在新中国土地制度史上是一个里程碑性的日子。这一天，土地使用权拍卖的“中国第一拍”在深圳落槌。

这石破天惊的第一槌，正式揭开了我国土地使用体制重大改革的序幕，奠定了我国土地使用制度改革的基石，直接促使了《中华人民共和国宪法》相关条款的修改，为我国改革开放史谱写了浓墨重彩的一页。

１９８７年１２月１日，深圳经济特区土地使用权首次公开拍卖，这也是中国首次土地使用权公开拍卖。图为拍卖会现场。

大胆创新来自发展瓶颈

对于今天来说，土地使用权的拍卖，已经是再正常不过的事情。但是在国人仍然潜意识拒绝市场经济的１９８７年，土地资源一直是通过行政划拨的方式对其进行配置，当时宪法第十条第四款规定，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。

多位亲身经历这一场拍卖会的相关人士在回忆这一次拍卖时均表示，冒着巨大风险的深圳第一槌既是为时势所逼，也是深圳特区人敢为天下先的勇气使然。

１９８６年，特区建设的步伐加快，但发展遇到瓶颈，关键是政府没钱。历史资料显示，１９８５年，政府搞土地前期开发的“七通一平”所需费用很大，为此市政府向银行举债６．５亿元，而每年要偿还的利息就达５０００万元。而土地使用费收入最高的１９８５年，大概也只有１２００万元，还利息都不够。当时罗湖区和上步区的开发区已基本建成，上海宾馆以西的新区建设又迫在眉睫，钱从哪来？在一次会议上，市领导又犯起愁来。一位港商不经意地指着地上向深圳市领导说：钱可以从土地中来呀，马克思不是很赞同“土地是财富之母”这句话吗？

对于这位一语惊醒梦中人的港商，一直到２０年后，原深圳市委书记李灏接受记者采访时才透露其姓名：“在深圳发展最需要资金的时候，霍英东给当时的市领导提出了通过转让土地使用权为政府增加收入的建议，从而使深圳也使全国有了首次出让土地使用权的石破天惊之举，此举直接促进了宪法及相关法律在土地使用权问题上的修改。”

深圳市领导被深深触动。市政府迅速成立了专题研究组，围绕着“如何推进土地使用制度改革，能不能拍卖土地？”课题进行调研，并特地组织了１１个有关单位的负责人赴港取经。

１９８６年１２月２８日，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》的调研报告交到了市领导手中。报告中写道：“香港政府十分珍惜１０６６平方公里的弹丸之地。把全港土地收归政府。在全面规划和初步开发的基础上，采取高地价政策。通过政策和公开拍卖的形式，为港英政府获取了巨额收入。在高峰年代的１９８０至１９８１年度拍卖土地收入占当年总收入的３７％。进入２０世纪８０年代后平均达到１７％。更为重要的是，香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制着整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融(房地产贷款占全部银行贷款的３１．６％)、股市(房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的７０％以上)和香港整体经济的发展。难怪专家们说，香港政府把仅有的一点点土地玩活了。” 

１９８６年底，深圳草拟了《深圳经济特区土地管理体制改革方案》。１９８７年５月，在正式的改革方案出台之前，《深圳经济特区土地管理体制改革方案》论证会在西湖宾馆召开。国家土地管理局、广东省国土厅和其他城市的土地局负责人到会，会议议题主要是研讨深圳土地管理改革方案是否可行，可否操作。

论证会上，与会者梁振英提出：“方案是可行的，但必须修改宪法和土地管理法，否则外商绝对不敢来买地。”无论如何，与宪法相关条款相悖是个大难题。而修改宪法在当时看来，不啻为“奢望”。按照当时的规定，修改宪法需要３０个全国人大代表联名才有提案权，而当时深圳只有５名全国人大代表，连提案权都没有。 

然而，凭借敢为天下先的勇气，面对当时宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”的规定，深圳人终于以务实的精神迈出了土地使用制度改革的步伐。

１９８７年１０月，深圳市政府修改了《深圳特区土地管理暂行规定》，将原来“土地使用权不能转让”的条款改为“土地使用权可以有偿出让、转让、抵押”，同时更名为《深圳经济特区土地管理条例》。

一系列准备之后，深圳开始在土地使用权有偿出让上进行试水。１９８７年９月１０日，深圳市首次以协议方式有偿出让土地。在那份编号为(８７)深合地字－０１号的《深圳经济特区土地使用权合同书》中，深圳市政府将一块面积５３００余平方米的地块(如今的中航北苑所在地)以１０６万元协议出让给中国航空技术进出口公司工贸中心。 

１９８７年９月２８日，深圳市首次推出公开招标地块。招标通告中写道：“深圳市人民政府决定对地块编号为Ｈ－１１８－１之土地使用权实行招标。该地块位于罗湖区深南东路南侧、北斗路东侧，旧名牛屎湖，面积约４６３５５平方米，土地用途为商品住宅。” 

深圳开始试点协议和招标出让土地使用权的消息不胫而走，外界议论纷纷。同年，中国城市土地改革研讨会在深圳举行，深圳市委市政府借机总结了土地使用制度改革的经验，决定把最后一层“窗户纸”捅破，在１２月公开拍卖出让一块土地使用权。

拍卖现场，经过数轮较量，竞价升至５２０万元时，时任深圳特区房地产公司经理骆锦星站起来，高高举起１１号牌：“５２５万！”。

第一拍持续１７分钟

这块编号Ｈ４０９－４的地块，紧靠深圳水库，面积８５８８平方米，规划为住宅用地，使用年限５０年。拍卖前３天，已有４４家企业领取编号参加竞投，其中外资企业９家。

１９８７年１２月１日下午４时，深圳会堂座无虚席，人声鼎沸，房地产公司老板们摩拳擦掌，海内外６０多名记者早已拉开阵势。时任中共中央政治局委员李铁映、中国人民银行副行长刘鸿儒，全国１７个城市的市长，以及２８名香港企业家和经济学家也到场观摩。人们焦灼地等待着一个令人瞩目时刻的到来：这里将要进行我国首次土地使用权的公开拍卖。

“土地使用权拍卖击槌器”是这次拍卖活动的一个举足轻重的“道具”。这只枣红色的做工相当精致的击槌器，正面镶嵌着一块铜牌，上面端端正正地写着：“深圳市人民政府笑纳，香港测量师学会敬赠。１９８７年１２月１日。”香港测量师学会会长刘绍钧先生说：“这是专门从英国定做的，我们镶上这块铜牌，以记下这个具有历史意义的时刻。”

下午４时３０分，拍卖会正式开始。时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜亲自主拍。为了方便不大懂普通话的香港人，刘佳胜讲一句普通话，副拍卖官廖永鉴讲一句广东话。“本地块拍卖底价２００万元人民币，现在，拍卖开始。”

语音未落，会场四处都已经亮出了白底并标有红色编号的应价牌。“２０５ 万！”“２１０万！”……几十块应价牌齐刷刷地举起来。

有人等不及了，“呼”地一下站起来，响亮地喊出了“２５０万元”。会场气氛顿时热烈起来。地价很快上升到了３９０万元。竞争者明白这个价已比前不久公开招标成交的地价每平方米高出了８６元。

场内突然出奇地安静。市工商银行房地产公司的代表突然站起来：“４００万！”“哗！”场内掌声雷动。此时，竞价者只剩下三家。“４２０万！”深圳特区房地产公司经理骆锦星坐在那里笑眯眯地举起了应价牌。

数轮之后，竞价升至５２０万元时，骆锦星站起来，高高举起１１号牌：“５２５万！”。

“５２５万第一次，５２５万第二次，５２５万第三次，成交！”刘佳胜一槌定音，整个拍卖过程持续了１７分钟。 

土地上建起

当时深圳最大商品房小区

第一槌是沉重的，在当时宪法明令禁止土地买卖的背景下，第一槌牵动着中国朝野上下。

当年的举槌人刘佳胜回忆起这一槌，仍然感慨万千。他说，“深圳由此竖起了中国土地改革的里程碑，如今全国土地拍卖已经成为国家有偿出让土地使用权的一个重要途径，土地拍卖也屡见不鲜，但是如此高规格的土地拍卖仪式，自此后无来者。”

深圳石破天惊的“第一槌”震惊了国内外。第二天，外电纷纷评论：“这是中国土地制度在理论和实践上的一次重大突破”、“这是新中国空前的壮举，是市场经济的一个里程碑”。

拿到拍卖的土地之后，骆锦星介绍，他是有备而来。他们用电脑算出了４０ 个不同地价的毛利，对每个叫价的经济效益都是心中有数。他们内定的地价下限为３００万，上限为６００万。由于他们曾在香港的土地拍卖中，事先分析了各种不同地价的经济指标，两次拔了头标。所以在这次竞投中胸有成竹，从容自如。

骆锦星是广东惠阳人，１９７９年调至深圳担任深圳市房管局副局长，１９８０年１月８日，以６个人４部旧单车组建深圳经济特区房地产公司，成为深圳经济特区当时惟一的房地产公司，隶属深圳市房管局，骆担任经理。谈到这一次拍卖，骆锦星说，当时社会各界反应很强烈，“当时批评很多，说我们出卖国家土地，违反宪法，甚至经委有一位副主任说我出卖国家领土主权，为资本家服务。但大多数人当时都认为这是一项把黄土变成金子的创举，我当时也反复强调，就是要把香港的经验搬到深圳，把黄土变成金，那时候，香港财政收益３成以上都来自土地拍卖。现在看来，我们走对了。”

在这块占地８５８８平方米的土地上，不到一年的时间，深圳经济特区房地产公司(后为深房集团)建成了当时深圳最大的商品房住宅小区——东晓花园。小区一共１５４套住宅，开盘一小时内即全部售完。当时出售的房价是每平方米１６００元，远远低于当时的市价。尽管如此低价，但公司还是净挣了将近４００万元。

此次拍卖加上此前深圳已经通过协议、招标方式有偿有期出让的两块土地，政府得到了２３３６．８８万元的土地费，等于特区内１９８５、１９８６两年全部的土地费用收入。

在深圳举行的“中国第一拍”拍卖槌。