骆锦星：中国房地产业的开拓者

骆锦星

逢山开路，遇水架桥。这是军中先锋的当然天职。30年前，中国内地房地产业还是一方荒芜的处女地。风云际会，英雄辈出。中国房地产业开路先锋的大任落在中国最早的经济特区深圳的肩上，落在一位并不魁梧、也不高大的广东汉子身上。但，正是他，以敢为天下先的作为，赢得了人们的赞誉，并当选为“深圳经济特区30年30位杰出人物”之一。他，就是原深房集团总经理骆锦星。

建成内地首个商品房小区

骆锦星任深圳市房产局副局长的1979年，深圳百业待兴，到处需要花钱，而钱指望不了财政拨款，只能靠自己找。

骆锦星奉命专抓基建，一年内，要建好2万平方米300多套宿舍，而市里能给的全部建设费只有50万元，整个工程资金缺口高达五分之四！

在骆锦星急得眼冒金星之际，深圳河对面的香港人在笑：“你们是抱着金饭碗要饭吃呐！”骆锦星心想：“要是真有金饭碗就好啦。”香港朋友认真地说：“你们脚下踩的都是金子呀！香港当年也是荒地一片，后来黄土换成了金子，香港很快就发了。”

在惠阳工作22年的骆锦星立马明白，香港朋友在提示他租地卖地。这可是违反宪法的大事。当时的宪法第十条明文规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”

虽然，打土地的主意，想想都令人后怕，但骆锦星决不轻言放弃，他从《列宁选集》中找到了租地的理论依据，连夜向市领导进言：“不妨租点地出去，用租金来搞建设。”市领导想到了套用补偿贸易的工业模式，打政策“擦边球”的办法，即深圳出土地，外商出资金，合作建房，利润双方分成。深圳经济特区房地产公司应运而生，由骆锦星兼任总经理。

时值1980年元旦前夕，对此一拍即合的港商刘天就在元旦日急急赶来深圳市政府洽谈。骆锦星代表深圳方与其接洽：“在东湖公园附近划一块地方来，盖一个东湖丽苑，如何？”经讨价还价，双方商定利润按深圳八点五、港商一点五分成。当天，骆、刘签订了第一份深港合作经营房产的合同书。很快，东湖丽苑216套纸上“楼阁”即被港人抢购一空。仅定金和预收款就超过500万港元。随即，东湖丽苑破土动工。同样模式的翠竹苑、湖滨楼也相继奠基。

黄金果然从黄土中汩汩地“冒”出来了。但补偿贸易式建房，深圳能拿到钱，却拿不到房，解决不了住房紧缺的问题。骆锦星又想出了外商出钱，深圳出地，建成分房的合作盖房模式。国商大厦、金城大厦就是这时打下第一根桩的。

补偿贸易建房，利润两三年后才能收到；合作盖房，只有房，没有钱。而特区开发急需大量的钱。“干脆收地租吧”有人提议，但这样宣传起来不好听。骆锦星说，列宁谈过可以收取土地使用费。市领导同意，骆锦星遵命拿出了一份方案，征收土地使用费的标准相当于香港的十分之一。

港人竞相来深圳做房地产生意。罗湖0．8平方公里拟开发土地全部脱手，收到土地使用费上亿元。土地流出金子的梦想变成了现实。

率先实行建设工程公开招标

在如火如荼的工程建设中，不时冒出施工方层层加价，拖延开期的不和谐音。特区基建工程相对粗糙的管理制度亟待完善。1981年，时任深圳经济特区房地产公司总经理的骆锦星直接推动了中国房地产业一项重大制度变革，即确立了后来被全国推广的基建工程招标制。

1981年3月，深圳经济特区房地产公司（深房集团前身）与香港中发大同地产公司签订协议书，由前者提供罗湖区的土地，中发公司提供6027万港元资金合作兴建两栋20层高，建筑面积5万平方米的商用楼——国际商业大厦。

1981年4月，国际商业大厦工程交由广东省设计院设计，3个月后交由广东省湛江地区建筑公司施工，最初的工程报价是550元／平方米；不久施工方又重新报价为560元／平方米。没过几天，价格拉高到了580元／平方米。开发商与施工方进行着马拉松式的讨价还价，工地闲了近半年时间。香港的出资方坐不住了，找到骆锦星。

骆锦星马上向市领导进行汇报。经过激烈争论，深圳市政府果断决定引用国际惯例——采取工程招标的方式，选择施工单位。谁的造价低、工期短，谁来承建国际商业大厦。并实施重奖重罚：工期提前一天奖励港币1万元，反之则罚款1万元。

包括港商在内超过13家建筑公司前来竞标。最终，中国第一冶金建设公司深圳分公司以398元／平方米的价格、18个月的工期一举中标。

一冶深圳分公司做出了一个重大决定，实行24小时开工，摒弃以往大锅饭式的工作状态，以工程技术人员挂帅实施技术革新，在企业内部全面推行承包经营责任制，实行层层承包。

效果立竿见影。承包前25天才盖一层楼，承包后8天就盖一层楼。结果，国际商业大厦提前94天竣工，施工方如数领到94万元港币的奖金。1983年3月28日，国际商业大厦北楼竣工，被专家评为优良工程。同年5月25日，大厦落成入伙。深圳第一栋高楼、第一个外销商品写字楼就此诞生。

国际商业大厦落成的意义不限于此，它第一次在中国内地引进了基建施工公开招标这一国际惯例，并在深圳经济特区作为一项制度坚持下来。这是中国房地产业的一项重大制度变革，之后，基建施工公开招标的做法在全国逐渐推广。

举牌夺标中国“土地第一拍”

骆锦星作为家喻户晓的中国房地产界风云人物，定格于他在中国“土地第一拍”上精彩的亮相。手举与“要要”谐音的11号竞拍牌，面露夺标后的自豪微笑，骆锦星的形象与重要的历史瞬间一同镌刻在中国房地产业的发展轨迹上。

1987年，国家宣布深圳、天津、上海进行土地使用制度改革试点。深圳决定加大改革力度，分别尝试以协议、招标和拍卖方式有偿出让土地使用权。已经在土地使用制度改革中率先迈出补偿贸易建房、合作盖房及收取土地使用费步伐的深圳，酝酿着更重大、更有力、更震撼的突破性创举。

1987年10月中旬，中国城市土地改革研讨会在深圳召开，12月全国市长会议在深圳召开。深圳市委市政府决定尝试土地使用权有偿出让的最市场化方式——拍卖。不过，深圳土地使用制度改革面临的阻力也不容小觑。当时，一篇题为《旧中国租界的由来》的文章发表在一份颇有影响的报纸上，影射深圳的“土地出租”就是在制造新的“租界”。考虑再三，以免引起部分人士的反感，深圳官方将拍卖换成了一种“技术性表述”——公开竞投。

根据《土地竞拍公告》，拟拍卖的土地紧靠深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。

拍卖会举行之前，时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜找到骆锦星，动员他参与、支持这次拍卖。骆锦星回忆说，他回到公司召开班子会议，大家意见一致：以深圳经济特区房地产公司的实力与地位，完全应该、也有能力拿下这块地。随即公司成立了专项小组，由骆锦星负责统管，特别吸纳了一位负责施工的副总和一位预算工程师参加。他们一方面到现场实地考察，判断这块地具有较高投资价值，另一方面组织人员按标书要求制作图纸作会计预算，并搞出了初步预算，定下的底价是530万元。

1987年12月1日，中国内地首次土地使用权拍卖会如期举行。规格之高空前绝后：时任中央政治局委员的李铁映、中国人民银行副行长刘鸿儒，还有全国17个城市的市长端坐会场。

骆锦星记得，报名竞拍的企业多达44家，其中有9家是外资企业。他领到的竞拍牌号为11。

当时的市规划国土局局长刘佳胜亲任拍卖师。下午4时，拍卖开场，底价200万元。报价以每次至少加5万元的速度“呼呼”上蹿。骆锦星成竹在胸，有人喊到390万元时，他才第一次开口喊价“400万”。后来，又从420万一路喊到490万、520万。此时，高处不胜寒，场上出现了深圳特区房地产公司和深圳市工商银行房地产公司“对决”的局面。

拼意志、拼实力的时候到了。骆锦星从容喊出“525万”的最新价。对方似乎被震慑住了，此前喧闹的现场突然归于沉默。“525万一次，525万两次，525万三次。”刘佳胜一锤定音，深圳特区房地产公司夺标，结束了持续17分钟的价格争夺战。摄影镜头一齐对准了骆锦星，闪光灯此起彼伏，定格了这珍贵的历史时刻。

这“惊世第一拍”令境外媒体惊叹于中国经济改革里程碑式的跨越，还推动了国家根本大法的修改。1988年4月12日，七届全国人大第一次会议修改宪法的有关条款，将原来禁止出租土地的条款删去，将“土地的使用权可以依照法律的规定转让”载入宪法。从此，中国房地产业有了国家根本大法的保障，昂首开启大发展的新时代。

人物档案

骆锦星：1935年生，广东惠阳人，1979年从惠阳地区计委工交办副主任岗位调任深圳市房地产管理局副局长。1980年至1996年退休前，一直担任深房集团股份有限公司（前身为深圳经济特区房地产公司）总经理。

骆锦星在任的10多年间，深房集团总资产从4部旧单车、6名员工发展成为总资产42亿多元人民币、员工6500多人的庞大经济实体，开创了中国房地产界一个从无到有、从小到大的成功范例。在骆锦星的带领下，公司以“敢为天下先”的精神，在房地产开发史上屡创第一：第一个实施国有土地有偿使用，第一个按国际惯例实行建设工程公开招标，第一个开拓海外房地产项目，第一个引入境外资金合作开发房地产，第一个采用楼宇预售手段筹集资金，第一个成立物业管理公司，第一个在全国首次土地使用权公开拍卖会上夺标。