深圳经济特区住房制度改革方案

（1988年1月1日发布）

前言

深圳经济特区是我国在改革开放中建设起来的新兴城市。为了解决居民的住房问题，投入了大量资金，兴建了大批住房，自1979年到1987年底，住房投资共约22．4亿元。占特区总投资97.67亿元的23％。共竣工了596万平方米的住房。住房投资、占国民收入110亿元的20.36％（全国是8.8％）。但是，住房问题却得不到缓解，而且越来越紧张。1983年初缺房5000户，到1987年约缺房22000户。其根本原因是我国现行的住房制度本身存在着严重的弊端。三十多年来，国家在城镇职工住房问题上，一直采取由财政和企业全包的形式。这种全包的住房制度造成：

1．建设资金投资放后，有去无回，成了无法周转的死资金。同时，国家为了维持已建住房的简单再生产，只好每年倒贴折；日费、维修费、管理费和利息等，造成建房越多包袱越重。

2．在职工的工资构成中基本上没有住房消费这一部分，房租很低，仅占职工工资收入1.5％左右，是象征性的房租，象征住房的产权不属于个人而已，作为住房消费者所拿出的房租仅承担了维持简单再生产费用的二十分之一到三十分之一。职工没有形成住房是个人消费的观念。

3．正因为房租很低，不成为生活负担，导致人们争住大房，住好房，各单位也争着建大房，建好房。造成居住水平明显高于城市经济发展水平的不正常现象。

4．一方面居住水平越来越高，另一方面缺房户越来越多，难免在住房问题上产生不正之风。

总之，现行的往房制度弊端甚多，已达到了财政和企业无法承受的地步，到了非改革不可的时候。

第一部分总则

第一章改革的目的和目标

1—1改革的目的：在减轻财政和企业的负担，职工又能承受得了的前提下，正确引导和调节消费。促进消费结构趋向合理，加速资金周转，形成并活跃房地产市场。通过财政，企业和个人的共同努力，实现住房的供求平衡。

1—2改革的目标：到2000年实现每户都能住上一套单元式的住房。

第二章改革的指导思想和原则

2—1实现住房商品化

实现住房商品化，首先要把目前的低租金水平提高到准成本租金的水平。与此同时，发给职工住房补贴，在职工的工资构成中，增加住房消费部分。制订鼓励职工买房的措施，使职工通过算账得出买房比租房优越的结论，愿意将住房补贴和自己的余款用来买房。逐步建立起住房是个人消费的观念和住房是产业的观念，逐步消除人们长期形成的住房是财政和企业全包的观念，改变住房只有投入而无产出的状况，把住房建设纳入社会主义有计划的商品经济轨道。

改革是有计划、有步骤、有秩序进行的。

住房制度改革计划分三步走：

第一步实现住房准成本的简单再生产。即不计地价（土地开发费等），不盈利。称准成本商品房。

第二步实现住房全成本的简单生产，即计地价，不盈利，称成本商品房。

第三步实现住房盈利型的扩大再生产，即实现住房资金投入产出的良性循环，称盈利商品房。

本方案实行的是第一步。

2—2正确处理国家、企业、个人三者的利益关系

住房制度改革是经济体制改革的一个重要组成部分，一定要处理好国家、企业、个人三者之间的利益关系。

国家现阶段还要体现住房的社会福利性质，使租房的职工基本上不影响生活水平，买房的职工也能承受得了，要体现多住房、住好房多付钱的原则。国家和企业的关系也要处理好，企业不要向国家要钱。要充分注意到职工和层次之间的利益关系，以及党政机关、事业单位与企业单位之间的收入差距。

2—3居住水平和城市的经济发展水平相适应

特区是一个正在发展的新兴城市，职工的收入水平还有限。因此，职工的居住水平要与城市的经济发展水平相适应。改革后的一定时期内，新建住房要坚持小型、合理、实用、多类型的原则，严格控制大面积、高装饰的住房建设。

为确保住房建设达成小型、合理、实用的要求，采取在社会上公开征集设计方案的办法，择优选用，要求设计方案平面布置合理，充分利用头顶空间，多搞一些实用的吊柜、壁柜、扩大人的活动面积，减轻住户搬家之苦，对优秀的方案给予奖励。

2—4结合深圳特区的实际情况，通过测算和论证，选定符合房改要求，具有科学性和可行性，并为多数职工所拥护的方案；

2—5决心要大，行动要快，步子要稳。改革越迟，包袱越重，越被动。

第二部分党政机关和事业单位

第三章改革的范围

3—1参加改革的单位：特区内的市、区属党政机关和事业单位，但不包括蛇口工业管理委员会所辖范围。

3—2参加改革的职工：有常住户口、暂住户口的固定职工、合同制职工、合同工、离退休职工（下称特区职工）。

第四章改革的具体做法

4—1新、老房界线的确定

以本方案公布之日及以后迁入住户的新住宅为新房，在此以前的住宅为老房。

4—2新、老住房本体建造成本（准成本）的确定。

老房本体建造成本按1987年重置建造成本确定，新房按实际结算本体建造成本确定，本体造价成本也称准成本。

住房本体建造成本＝本体造价＋工程管理费＋建设期利息。

1．本体造价，只包括住房本体的本体的建造费用，不包括地价。具体到每幢住房，每平方米建筑面积的本体造价：（1）新房按实际结算本体造价确定；（2）老房按本体造价影响因素表确定。老房按本体造价影响因素表确定。老房本体造价平均为249．97元／平方米。

2．工程管理费＝本体造价×2％。

3．建设期利息＝（本体造价＋工程管理费）×6‰×6（月）。

老房本体建造成本平均为264．15／平方M。然后再按《房价影响因素表》调整。

各单位、住房要严格按《本体造价影响因素表》和《房价影响因素表》所列的项目，对照注户的住房标准进行计算。不得漏算和改变原标准计价。

4—3准成本租金的确定

普通住房准成本租金，由下列五项因素构成。以老房为例：

1．折旧费：折旧期50年，残值为5％，即折旧费＝住房本体建造成本×（1—5％）÷50（年）÷12（月）＝0.42元／月平方M。

2．投资利息（月息为6％）：1.19元／月平方米

3．修缮费：0.15元／月平方米

4．管理费：0.05元／月平方米

5．税金：出租房屋的房产税，按月租金的12％计，为0.25元／月平方米

以上五项因素合计，每平方米建筑面积的准成本租金为2.06元／月平方米。今后，房租将随着市场物价指数的变化而浮动，原则上两年调整一次。

4—4新房、老房售价的确定

1．新房售价

（1）新建住房的本体造价为本体竣工结算价或投标时中标承包价分解出的本体造价。

（2）工程管理费为本体造价×2％。

（3）建设期利息为（本体造价＋工程管理费）×6‰×6（月）。

（4）以上三项之和乘以《新房面积差价表》中的相应系数。

（5）楼层、朝向影响因素（参见《房价影响因素表》）。

以上五项因素组成了新房出售价格。

2．老房售价

按住房本体重置建造成本减去折旧计价，折旧费按月计算，月折旧率为1．67‰，年折旧率为2％。住房的折；日时间从该住宅竣工后第一户入住时算起。但经过大修的住房，折旧时间以大修完工之日算起。大修是指费用超过新建同类型结构房屋土建造价30％的修缮工程。

老房售价＝重置建造成本×（1－已使用年数×2％）。

同时，考虑楼层、朝向等因素综合确定老房售价（见《房价影响因素表》），并随房产市场价格的变化而变化。

4—5住房补贴标准的确定

1．住房补贴随工资发放，并随职工的基本工资变动适当增减。

2．住房补贴总额控制在基本工资总额25％以内，本方案实际为22.06％。

3．党政机关、事业单位职工每月住房补贴标准的确定。

（1）年满二十三岁以上并有特区常住户口的职工，以及有暂住户口且经过市组织部门和人事部门任职的职工按下式计算：

住房补贴＝[职务工资－75元（原生活费）＋工龄工资]×48％（无／月）。

（2）有特区常住户口、年龄不满二十三岁的职工，以及有暂住口的特区职工一律按单身补贴为11.52（元／月）。

4．离、退休职工（包括军人）及国发[1987]104号文规定退职的职工，以离休，退休、退职后发放的工资比例发给住房补贴。例如：退休工资按80％发放，住房补贴也按退休前的80％发放。

5．已领取一次性建房补助费的离退休职工（包括军人），现住房交房租的参加改革，不交房租的暂不参加改革。

6．停薪留职的职工，原单位不得发给住房补贴。

4—6住房补贴的发放办法

住房补贴随工资同时发放，谁发工资就由谁发放。住房补贴不纳入工资调节税和个人所得税范围。

4—7售房款与租金的收取

出售或出租的住房，其售房款和租金由产权单位直接收取，也可委托银行代收。

4—8出售与出租的管理

凡市财政出资建设的住房，产权均属市房管局，由市房管局负责出售或出租。

第五章准成本商品房的买卖与租赁

5—1买与租准成本商品房的条件

1．年满23岁以上的已婚夫妇，一方有特区常住户口的职工家庭，有权买或租一套准成本商品房。

2．经市组织部门、人事部门任职的职工，户口没有迁入特区，但事实上全家已在特区生活，可以买或租一套准成本商品房，而户口没有迁入特区，只有单身生活在特区，又住上了一套单元式住房，只能按规定租房，不能买准成本商品房。

3．军人、烈士的配偶，有特区常住户口的，可以在所在工作单位买或租一套准成本商品房。

5—2买与租准成本商品房的规定

1．准成本商品房实行买或租自愿的原则。

2．买房或租房，原则上以职务高的一方为主，以男方为主。若夫妻不在一个单位的不搞双方分摊（地价）。

3．原则上，老房现在由谁住，就由谁买或租，租房者不能转租他人。

4．买和租老房按深府（1985）40号文规定的住房标准；超过面积部分实行加地价（每平方米建筑面积为110元）办法：

（1）超过5平方米以内（含5平方米）加地价25％；

（2）超过10平方米以内（含10平方米）加地价50％；

（3）超过15平方米以内（含15平方米）加地价75％；

（4）超过15平方米以上加地价100％；

5．准成本商品房，每户只能买或租一套。买后若出售，不能申请第二次准成本商品房。

6．职工购买准成本商品房时，免交契税。买后若出售应按有关规定交纳契税。

7．买或租成本商品房的职工住户，在特区内只能拥有一处住所。凡两套单元式住房打通后，成为五房二厅及以上者，不能视为一套住房。

8．职工购买产权不属于本单位的老房，所在单位都要一次性付给原产权单位按每平方米建筑面积为110元的地价。

9．为有利于工作、方便生活，房款未付清者，因工作调动需要新住所时，可将住房退给原单位，原单位按出租处理，扣除房租后，将购房款的余额退给本人，并允许在新单位买或租一套准成本商品房。

10．老房房款付清后，工作发生调动：

（1）职工在党政机关、事业单位系统调动，新单位不需向原产权单位补交地价；

（2）党政机关、事业单位与企业单位互调职工时，接收单位需向原产权单位一次性付给地价110元／平方米。

11.调离特区的职工，必须将住房退给原补贴地价和利润的单位，该单位暂按出租处理，将已收房款总额扣除房租总额后，余额退给职工。职工需待退款证明，办理调离手续。为防止漏洞，房改后，市房管局建立准成本商品房跟踪制。

5—3职工购买准成本商品房的公证以自愿为原则。但抵押贷款银行要求公证。

5—4住房的土地使用年限为50年。新房，指该住宅竣工后第一户入住时算起；老房，以1989年1月1日算起。土地使用期满前如政府提前收回土地，由政府补偿业主房屋损失。土地使用期满，政府有权收回土地或准予延期使用，当收回到期土地时，按房屋残值给予补偿。

第六章鼓励职工买房的措施

6—1房款付清后，有继承权、买卖权。

6—2职工买老房，在折旧方面给予优惠。凡在房改方案公布之日起，一年内确定买房者，每年按3％折旧，过了一年按2％折旧。

6—3职工买老房，在付款方面给买房者以主动权，首期付款10％后，可采取分期付款的方法，分期付款月息为6‰。

各家庭根据本身的经济承受能力，决定一次付清，还是一年、二、……十年，分期付款一般不超过十五年，但特殊困难户可申请更长时间的付款期。

一次付清房款的按90％计价；

一年内付清房款的按92％计价；

二年内付清房款的按93％计；

三年内付清房款的按94％计价；

五年内付清房款的按95％计价。

6—4新房实行先买后租的原则，职工购买新房，可以向银行申请抵押贷款（见《居民购买住房抵押贷款细则》）。

6—5住房补贴的性质是工资的一部分，职工付清房款后，住房补贴照发，并将逐步转入工资。

第七章不出售的住房

7—1危房及已规划待拆迁地段的住房。

7—2有纪念意义的住房。

7—3两户以上共用及作为集体宿舍的住房。

7—4市房管局认为不宜出售的住房。

第八章租赁老房与减、免政策

8—1职工租赁老房属于下列情况者予以定期减、免。

凡符合5—2第7条的职工住户实行定期减收房租的过渡办法，即对超过职工住户总补贴额与原房租之和的净增支额（净增支额＝提租后房租－原房租－职工住户总补贴额）实行减半收取，减收时间到有新房买或租为止，最长不超过两年，若住户改租为买按本方案（6－2）规定执行。

8－2经民政部门批准的社会救济户，改革后净增支额，由所在单位给予补助。没有工作单位的由民政部门补助。

第九章职工已自建、自购私房的规定

住自建、自购私房（包括涉外商品房）的职工，住房补贴照发。但在一定时期内不应买或租准成本商品房。由于自建私房占地面积较大，应适当收取土地使用费。以私房实际控制面积计算，超过70平方米的占地面积，每月每平方米暂收取土地使用费0.75元。未征收土地使用费前，不发住房补贴。凡有自建、自购私房出租者，也不发住房补贴。

第十章改革后住房补贴和住房资金的来源

10—1住房补贴来源按现有资金渠道解决。

10—2为加快住房建设，市房管局统一设立党政机关、事业单位职工住房建设基金。基金由财政拨款、老房出售款、新房出售款和房租收入等构成。

第三部分国家企业及驻深单位等

第十一章国营企业

特区范围内的国营企业（含企业管理的事业单位）住房制度改革，可根据各自情况制订具体办法，但要体现多住房多付钱的原则，促进职工买房，逐步实行住房商品化。

具体要求：

1．房租按准成本租金收取。

2．住房可按准成本或全成本价出售。

3．住房补贴，根据企业工资实际发放情况，可以少发或不发。职工住房补贴额最高不得超过党政事业单位相应职别的标准。

4．住房补贴的标准，应通过归口系统房改领导小组和市劳动局审查批准。

5．住房补贴摊入成本。

6．住房资金（指新建和购买出租住房的资金或职工购买新房需要补贴地价和利润的资金）来源于：

（1）企业正常的住房投资与购房款。

（2）新、老房出售款和房租收入。

（3）福利基金和部分奖励基金。

（4）酌量贷款。

7．企业单位与党政机关，事业单位的住房改革应同步进行。

8．企业单位自订的办法，必须经过市房改办批准，才能生效。

第十二章驻深单位等

12—1驻深单位参照本方案精神执行。

12—2部队（含武警支队、边防分局、警备区）的住房制度改革与地方同步进行，由驻深部队房改领导小组按部队的有关规定参照本方案精神执行。

第四部分其他

第十三章改革后的住房供求模式

住房商品化实行双轨供求制，即分为两条线——两条轨道（见模式图）。

一是市财政投资建房，出售的对象是党政机关、事业单位的职工，以及需要扶植的企业职工。其特点是免地价，不盈利。

二是房地产专业公司投资建房，出售对象是企业单位的职工。企业要承担地价和房产利润。当然，更欢迎职工不经企业，直接向房地产专业公司购买。其特点是产业性质，市场价出售，有盈利。

实行双轨供求制，有利于发挥财政、企业、个人资金的作用，有利于活跃房地产市场。

第十四章保证改革的措施

本次住房制度改革的目标是2000年使特区每个职工家庭都住上一套单元式住房，即到本世纪末实现住房供求平衡。这就要求，即要满足新的需要，又要弥补过去的欠账，任务是艰巨的。为了达到此目标，必须采取下列果断措施：

14—1严格控制人口增长速度。城市经济发展需要适当增加人口，但应把提高劳动生产率作为发展经济的主要手段。根据特区的情况，每增加一个人口，约需住房投资8000元，约需城市公用设施投资4000元，共12000元。为减少城市压力，严格控制人口增长是非常必要的。

14—2严格控制每套住房的面积和建造成本。这一条的本质内容就是住房小型化。当前，主要是解决住房的“有无”问题。所以，要严格限制建造四房以上的住房和高标准装饰的住房。以适应经济发展和个人收入水平，加速解决供求矛盾。

14—3严格控制单位购买住房改为办公室和招待所等其他用途。住房改为办公室和招待所不仅造成住房紧张，而且是一种浪费，给管理也带来不便。

14—4加强房产管理局的工作，以适应房改工作的需要。

关于管理局的职责与权力及组织机构另立专题。

14—5市属各部、委、办、局、各管理区、各集团、（总）公司和驻深单位等，要成立本系统的住房制度改革领导小组，指定专职领导，配备脱产的房改骨干，在市房地产改革领导小组的领导下，其业务由市房改办进行指导，其任务是领导、组织、审查本系统的房改工作。

14—6严肃法纪，杜绝营私舞弊。

为了防止一些单位和个人利用住房制度改革之机，少算建筑面积，隐瞒住房标准，滥发补贴等违法行为，由市监察局制定住房改革监察惩处细则，并设立人民投诉箱，保证住房制度改革方案的顺利实施。

本方案共有九项配套细则与方案同时生效：

（1）职工买卖、租赁住房程序细则

（2）建筑面积计算细则

（3）售价与租金计算细则

（4）住房抵押贷款细则

（5）房产公证细则

（6）财务处理细则

（7）物业估价细则

（8）住宅区管理细则

（9）房改监察惩处细则

本方案未尽事宜，在方案实施后不断补充完善。逐步形成法律条文性的《深圳经济特区住房建设与管理规定》。方案的解释权在深圳市住房制度改革办公室。